Waloryzacja w umowach najmu instytucjonalnego

Najem instytucjonalny opiera się na uproszczonych zasadach wynajmu dostępnych dla osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą, osób prawnych i jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi. Podmioty te na przystępnych zasadach wynajmować mogą lokale mieszkalne zawierając umowy najmu na czas oznaczony wraz z możliwością wprowadzenia do umowy własnych zasad regulacji wysokości czynszu. Jedną z takich zasad powinna być klauzula waloryzacyjna, która zabezpiecza obie strony umowy. W ten sposób wysokość czynszu pozostanie atrakcyjna dla obu stron umowy przez cały okres najmu.

Okres zawarcia umowy najmu instytucjonalnego

Umowa zawierana jest tylko na czas oznaczony, zatem musi zawierać termin, do którego obowiązuje. Nie ma możliwości zawarcia jej na czas nieokreślony. Strony mogą zawrzeć umowę na dowolny okres jaki w niej ustalą. Umowa musi być zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

Z założenia najem instytucjonalny ma zrównoważyć interesy stron stosunku najmu. Możliwość zawarcia tej umowy na dowolnie długi okres, zapewnia obu stronom bezpieczeństwo w zakresie trwałości najmu. Z perspektywy najemcy umowa gwarantuje długotrwałe zamieszkiwanie w jednym miejscu, natomiast wynajmującemu zapewnia lokatora na długi czas. Natomiast warto pamiętać, że zależy to także od obustronnego przestrzegania przez strony postanowień umowy najmu, zwłaszcza w zakresie regulowania czynszu.

Zasady najmu instytucjonalnego

Do umowy najmu instytucjonalnego lokalu załącza się oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu oraz przyjął do wiadomości, że w razie konieczności wykonania powyższego zobowiązania prawo do lokalu socjalnego ani pomieszczenia tymczasowego nie przysługuje.

Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu.

Z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu, oprócz czynszu, właściciel pobiera jedynie opłaty niezależne od właściciela, chyba że umowa stanowi inaczej. Właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Umowa najmu instytucjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Umowa najmu instytucjonalnego wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, w każdym czasie za porozumieniem stron lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia.

Najem instytucjonalny a zmiany na rynku - waloryzacja

Umowa najmu lokalu instytucjonalnego, ze względu na rolę i znaczenie tego rodzaju najmu w procesie prowadzenia działalności gospodarczej, zawierana jest najczęściej na długi okres. Uregulowanie kwestii związanych z regulacją czynszu może być realizowane wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. Ponadto należy pamiętać, że w przypadku braku określenia w umowie warunków zmiany czynszu, czynszu tego nie będzie można podnieść przez cały okres obowiązywania danej umowy. W takiej sytuacji najkorzystniejszym elementem jest wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzacyjnej.

Waloryzacja to uaktualnienie wartości świadczenia pieniężnego wynikające z jego zmiany w skutek upływu czasu, czyli utrzymania realnej wartości ekonomicznej czynszu na niezmienionym poziomie. Celem waloryzacji jest utrzymanie wartości ekonomicznej na poziomie sprzed waloryzacji, czyli przeciwdziałaniu zmianom siły nabywczej pieniądza.

Waloryzacja czynszu instytucjonalnego umożliwia utrzymanie stałego dochodu inwestora przy jednoczesnym zabezpieczeniu interesów najemcy przed nadmiernym wzrostem obciążeń. Przelicznikiem waloryzacyjnym może być każdy wskaźnik wybrany przez strony umowy: wskaźniki GUS, cena złota czy innego kruszcu, kurs obcej waluty. Prawo nie narzuca określonego sposobu ani zasad waloryzacji czynszu najmu instytucjonalnego. Strony umowy najmu mogą je zatem określać według własnego uznania.

Zasady waloryzacji w umowie najmu instytucjonalnego

Stawka czynszu instytucjonalnego zwykle waloryzowana jest raz w roku, na podstawie wskaźnika dla strefy waluty, w której denominowany jest czynsz. Mogą to być:

• Infacja - wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego,
• HICP - zharmonizowane wskaźniki cen konsumpcyjnych,
• WZCLM - wskaźnik zmian cen dla lokali mieszkalnych,
• Inflacja_woj - wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych według województw,
• MIUCP - zharmonizowane wskaźniki cen konsumpcyjnych dla strefy EURO (19 krajów) (ang. Monetary Union Index of Consumer Prices),
• EUR - wskaźnik zmian EUR,
• USD - wskaźnik zmian USD,
• Złoto - wskaźnik zmian cen złota.

Ważną kwestią jest ustalenie najdokładniejszego wskaźnika waloryzacji i sposobu jego określenia, aby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych nieporozumień na tym gruncie. Klauzula waloryzacyjna wymaga precyzyjnego określenia, według jakiego wskaźnika, gdzie i jak publikowanego, kiedy i za jaki okres nastąpi waloryzacja. Czynsz raz powiększony wskaźnikiem waloryzacji nie wraca już do pierwotnie ustalonego poziomu. Zawsze przedmiotem waloryzacji będzie kwota zwaloryzowana.

Co jest potrzebne do wykonania waloryzacji wysokości czynszu instytucjonalnego?

Aby wykonać waloryzację wysokości czynszu należy ustalić:

• wysokość czynszu, który będzie waloryzowany,
• datę rozpoczęcia waloryzacji – dzień, w którym rozpoczyna się założony w umowie najmu okres waloryzacji,
• datę zakończenia waloryzacji – dzień, w którym kończy się założony w umowie najmu okres waloryzacji,
• rodzaj wskaźnika waloryzacji,
• wartość wskaźnika waloryzacji.

W jaki sposób wykonać waloryzację?

Najprostszym sposobem wykonania waloryzacji jest wykorzystanie serwisu Waloryzator.pl. Do waloryzacji czynszu wykorzystać należy opcję ‘Waloryzacja pojedynczym wskaźnikiem’. W przykładzie przyjęto następujące założenia:

• wysokość czynszu, który będzie waloryzowany – 10 000,00,
• waloryzacja za okres roku wskaźnikami wskazanymi w pkt. Zasady waloryzacji w umowie najmu instytucjonalnego,
• datę rozpoczęcia waloryzacji – 01.01.2018 (w serwisie należy wprowadzić datę 31.12.2017, aby aplikacja przyjęła do obliczeń wskaźnik za rok 2018),
• datę zakończenia waloryzacji – 01.01.2019,
• rodzaj wskaźnika waloryzacji – wskazane w pkt. Zasady waloryzacji w umowie najmu instytucjonalnego,
• wartość wskaźnika waloryzacji – serwis wykorzysta właściwy wskaźnik.

​

​

​

​

​

​

​

​

​

Wysokość czynszu po waloryzacji zestawiono w tabeli poniżej.

Serwis Waloryzator.pl pozwala zapisać raport z waloryzacji do pliku pdf.

Jak wykorzystać Waloryzatora.pl?

Serwis Waloryzator.pl jest narzędziem pozwalającym na wykonanie waloryzacji większości świadczeń pieniężnych. Działa w oparciu o witrynę internetową. Wystarczy, że masz urządzenie z dostępem do Internetu i już korzystasz z Waloryzatora.pl. Działanie serwisu nie wymaga pobierania, instalowania czy też aktualizacji jakichkolwiek składników – wszystko odbywa się online.

Cytowanie

Wiśniewski R. 2020. Waloryzacja w umowach najmu instytucjonalnego. Serwis: waloryzator.pl/baza-wiedzy/waloryzacja-w-umowach-najmu-instytucjonalnego.

Słowa i frazy kluczowe

#waloryzacja

#waloryzacja czynszu

#czynsz instytucjonalny

#klauzula waloryzacyjna w umowie najmu czynszu instytucjonalnego

#rodzaje wskaźników waloryzacji

04.04.2020 r.