Jak waloryzować czynsz?

Czynsz za wynajmowany lokal nie zawsze musi pozostawać na tym samym poziome. W zależności od sytuacji gospodarczej może rosnąć lub maleć. Umowa najmu powinna zawierać stosowne klauzule regulujące kwestie zmiany wysokości czynszu. Paradoksalnie, najgroźniejszą sytuacją jest pominięcie w umowie wspomnianych klauzul, co pozostawia duże możliwości podwyżek. W oparciu o odpowiednio skonstruowaną umowę wysokość czynszu może być kształtowana z korzyścią dla obu stron. Wprowadzenie klauzuli waloryzacyjnej jest dobrym rozwiązaniem zarówno dla wynajmującego jak i najemcy.

Waloryzacja czynszu w umowie najmu – klauzula waloryzacyjna

Obserwowana dynamika rynku nieruchomości wskazuje, iż uzgodniona w momencie zawierania umowy stawka czynszu już po kilku latach może znacznie odbiegać od warunków rynkowych. Dlatego w przypadku długoterminowych umów najmu niezmiernie istotne jest takie ukształtowanie stosunku umownego, aby wysokość czynszu pozostawała atrakcyjna dla obu stron umowy przez cały okres najmu. Mogą temu służyć tzw. klauzula waloryzacyjna. Sprowadza się ona do wprowadzenia okresowych podwyżek czynszu, w oparciu o jasne zasady i bezstronny wskaźnik.

Wprowadzane do umów najmu klauzule waloryzacyjne regulują zasady oraz warunki zmiany wysokości stawki czynszu w czasie trwania okresu najmu. Najczęściej klauzula waloryzacyjna przewiduje, że czynsz, zależnie od waluty, w której jest wyrażony, będzie waloryzowany corocznie, w oparciu o wskaźnik wzrostu cen, taki jak średnioroczny wskaźnik wzrost cen towarów i usług ogłaszany w Monitorze Polskim przez Prezesa GUS czy też HICP (Harmonized Index of Consumer Price) publikowany przez Eurostat.
Poza wyborem danego wskaźnika strony zwykle ustalają, kiedy rozpocznie się waloryzacja czynszu oraz czy możliwa będzie również tzw. waloryzacja ujemna – innymi słowy czy czynsz ulegnie obniżeniu, jeśli wybrany wskaźnik będzie mniejszy od 1,0. W niektórych umowach na wynajmującego zostaje nałożony obowiązek zakomunikowania najemcy współczynnika waloryzacji w określonym terminie, pod rygorem utraty prawa do waloryzacji czynszu w danym okresie.

Klauzula waloryzacyjna stanowi jasne i precyzyjne porozumienie co do tego, w jakich okolicznościach i o jaką kwotę zmieni się stawka czynszu najmu. Przykładowa klauzula waloryzacyjna:

„§ … . CZYNSZ

1. Czynsz najmu będzie podlegał waloryzacji.
2. Waloryzacja dokonywana będzie w każdym roku obowiązywania Umowy w miesiącu lutym, przy czym pierwsza waloryzacja nastąpi w lutym 2021 roku.
3. Podstawą waloryzacji wysokości czynszu najmu będzie wskaźnik „wzrostu cen na towary i usługi konsumpcyjne ogółem” ogłaszany przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim za poprzedni rok kalendarzowy.
4. Waloryzacja realizowana będzie niezależnie od wartości wskaźnik, o którym mowa w ust. 3.
5. Wynajmujący jest zobowiązany poinformować Najemcę o wysokości współczynnika waloryzacji za rok poprzedni w terminie do 31 stycznia danego roku, pod rygorem utraty prawa do waloryzacji czynszu w miesiącu lutym. W przypadku poinformowania Najemcę w miesiącu lutym czynsz jest waloryzowany począwszy od miesiąca marca danego roku.
6. Waloryzacja nie stanowi zmiany niniejszej Umowy i nie wymaga formy pisemnej.”

Wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej zabezpiecza obie strony: zarówno najemcę jak i wynajmującego. Ten pierwszy wie bowiem, że nie będzie stawiany przed niespodziewanym faktem podwyżki, a wynajmującemu zagwarantuje dochód, który nie będzie pomniejszany każdego roku o inflację. Tak jasno zakreślone warunki prowadzą do budowania zaufania, które może przełożyć się na dłuższy okres najmu likwidując przy tym pustostany i zapewniając właścicielowi wyższy zysk z nieruchomości w końcowym rozrachunku.

Częstotliwość i termin waloryzacji

Najczęściej w umowach najmu spotykana jest waloryzacja coroczna. Nie ma jednak przeszkód by określić zasady waloryzacji w inny dowolny sposób, np. waloryzacja co kwartał lub co 3 lata. Częstotliwość powinna być tak dobrana, aby odpowiadała częstotliwości publikowania danego wskaźnika waloryzacji.

Termin waloryzacji zapisany w umowie to najczęściej początek roku kalendarzowego – z reguły miesiąc luty. Wynika to z faktu, iż wskaźnik waloryzacji za rok poprzedni publikowany jest w styczniu kolejnego roku. W przypadku wykorzystywania częstotliwości waloryzacji innej niż coroczna, termin waloryzacji należy dostosować do wybranej częstotliwości waloryzacji uwzględniając fakt, iż wskaźniki publikowane są z opóźnieniem około 15 dni.

Jakie rodzaje wskaźników waloryzacji można wykorzystać przy waloryzacji czynszu?

Na polskim rynku najmu co do zasady stosowane są trzy wskaźniki waloryzacji, tj.:

• HICP (Harmonized Index of Consumer Prices), publikowany przez Eurostat zharmonizowany indeks cen konsumpcyjnych, obliczany jednakowo we wszystkich krajach Unii Europejskiej. Wskaźnik jest obliczany na podstawie obserwacji zmian cen konsumpcyjnych. Co do zasady wskaźnik ten stosowany jest przeważnie w umowach najmu, gdzie stawka czynszu najmu określana jest w walucie EURO.
• Wskaźnik inflacji (Wskaźnik Cen Towarów i Usług Konsumpcyjnych) ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego publikowany w Monitorze Polskim. Wskaźnik ten stosowany jest przeważnie w umowach najmu, gdzie stawka czynszu najmu określana jest w PLN.
• WZCLM (Wskaźnik zmian cen dla lokali mieszkalnych), ogłaszany przez Prezesa Głównego Urzędu Statystycznego publikowany w Monitorze Polskim. Wskaźnik ten stosowany jest przeważnie w umowach najmu lokali mieszkalnych, gdzie stawka czynszu najmu określana jest w PLN.

Powyższe nie wyklucza możliwości stosowania innych wskaźników, np. różnic w cenie złota czy różnić kursowych walut obcych. Bez względu jednak na to w jaki sposób strony chcą waloryzować umowę, dla obu stron umowy najmu niezwykle istotne jest, aby w umowie precyzyjnie i zrozumiale wskazać sposób waloryzacji czynszu.

Czy waloryzacja czynszu ma wpływ na podatki?

Podmiotem odpowiedzialnym za odprowadzenie podatku od nieruchomości jest właściciel, ponieważ umowa najmu nie może przenosić na najemcę zobowiązania podatkowego. Z uwagi, iż wysokość podatku od nieruchomości zależy od powierzchni nieruchomości waloryzacja nie ma wpływu na wysokość podatku od nieruchomości.

W przypadku innych podatków takich jak podatek VAT czy podatek ryczałtowy waloryzacja ma wpływ na ich wysokość. Wynika to z faktu, iż waloryzacja (wskaźnik waloryzacji wyższy od 1,0) zwiększy podstawę do naliczenia podatków.

Czy klauzula waloryzacyjna ogranicza możliwość innych podwyżek czynszu?

Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 21 sierpnia 2014 r. (I ACa 654/14) stwierdził, że „poprzez wprowadzenie do umowy najmu klauzuli waloryzacyjnej, wynajmujący pośrednio zgadza się ograniczyć swoje generalne uprawnienie do jednostronnego podwyższania czynszu wynikające z art. 685¹ k.c., do zakresu uzgodnionej waloryzacji. Gdyby bowiem wynajmujący miał uprawnienie to zachować w pełnym zakresie, wówczas określenie zasad waloryzacji czynszu byłoby zbędne. Nie jest zasadne stanowisko, iż uprawnienie wynajmującego do wypowiedzenia czynszu najmu ma umożliwiać podwyżkę czynszu, która może wykraczać poza waloryzację czynszu, gdyż ta ostatnia zakłada jedynie zapewnienie świadczeniu takiej samej wartości ekonomicznej, jaką świadczenie miało w chwili jego powstania, natomiast podwyżka czynszu może być umotywowana zupełnie innymi powodami. Taka bowiem interpretacja art. 685¹ k.c. godziłaby w fundamentalną zasadę polskiego systemu prawnego, jaką jest zasada pacta sunt servanda, która podlega ograniczeniu jedynie poprzez instytucje umożliwiające modyfikację (…) lub rozwiązanie zobowiązania (…) mające nie tylko wyjątkowy, ale także nadzwyczajny charakter”.

W innym wyroku Sąd Rejonowy w Łodzi, aprobując w całości powyższy pogląd sądu apelacyjnego, wskazał ponadto, że: „można jedynie hipotetycznie rozważać, czy taka sama wykładnia ostałaby się w sytuacji, kiedy w wyniku zastosowania klauzuli waloryzacyjnej świadczenie pieniężne mogłoby ulec zmniejszeniu. Wprowadzenie przykładowo klauzuli waloryzacyjnej opartej o wskaźnik inflacji publikowany przez Prezesa GUS może przy niewłaściwym sformułowaniu klauzuli doprowadzić do obniżenia czynszu z uwagi na krótkookresową deflację. (…) To profesjonalizmowi stron pozostawiono ustalenie, jakie wskaźniki rynkowe lub dobra konsumpcyjne mają decydować o zmianie wysokości świadczenia pieniężnego. Najczęściej współczynnik dobierany jest do specyfiki danej branży” (wyrok z 18 maja 2016 r., XIII GC 1079/15).

Pośrednio na potwierdzenie powyższej tezy można przytoczyć także inny wyrok, w którym Sąd Apelacyjny w Katowicach rozpoznawał sprawę, w której strony umowy najmu postanowiły, „że ustalony przez nie czynsz zostanie corocznie waloryzowany według wskaźnika wzrostu cen na towar i usługi ogłoszone przez Prezesa GUS w Monitorze Polskim za poprzedni rok kalendarzowy, zaś uwzględnienie klauzuli waloryzacyjnej nie pozbawia wynajmującego do skorzystania z prawa z art. 685¹ k.c.” (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 29 maja 2013 r., V ACa 163/13).

Z przytoczonych sentencji wynika, iż w umowie można przewidzieć dwie możliwości podwyższenia czynszu, tj. zarówno w drodze waloryzacji, jak i w wyniku zastosowania art. 685¹ k.c. Klauzula waloryzacyjna stanowi wzajemne ustępstwo pomiędzy stronami umowy. Z jednej strony wynajmujący niejako zrzeka się swojego uprawnienia do jednostronnego wypowiedzenia czynszu, z drugiej najemca od początku akceptuje możliwość podniesienia czynszu w czasie trwania umowy, w oparciu o zewnętrzny i zobiektywizowany mechanizm. Klauzulę waloryzacyjną powinno się interpretować jako modyfikację uprawnienia ustawowego, a jej wprowadzenie do umowy jako wyraz woli wyłączenia zastosowania art. 685¹ k.c., o ile strony same wprost nie postanowią inaczej.

Jak wykorzystać Waloryzator.pl w waloryzacji czynszu?

Serwis Waloryzator.pl jest narzędziem pozwalającym na wykonanie waloryzacji czynszu. Działa w oparciu o witrynę internetową. Wystarczy, że masz urządzenie z dostępem do Internetu i już korzystasz z Waloryzatora.pl. Działanie serwisu nie wymaga pobierania, instalowania czy też aktualizacji jakichkolwiek składników – wszystko odbywa się online. Waloryzator.pl pozwala na waloryzację czynszu z wykorzystaniem następujących wskaźników waloryzacji:

* R - wskaźnik roczny; P - wskaźnik półroczny; K - wskaźnik kwartalny; M - wskaźnik miesięczny. 

Ograniczenia dotyczące waloryzacji czynszu

Należy mieć na uwadze, że w Polsce obowiązują przepisy, które w pewnych sytuacjach regulują sposób kształtowania wysokość czynszu przy najmie lokali mieszkalnych. W tych przypadkach procesy waloryzacji wysokości czynszu mogą mieć ograniczone zastosowania.

Cytowanie

Wiśniewski R. 2020. Jak waloryzować czynsz? Serwis: waloryzator.pl/baza-wiedzy/jak-waloryzowac-czynsz.

Słowa i frazy kluczowe

#waloryzacja

#waloryzacja czynszu

#waloryzacja w umowie najmu lokalu użytkowego

#klauzula waloryzacyjna w umowie najmu

#wskaźnik (waloryzacji) zmian EUR

09.03.2020 r.