Waloryzacja w umowie najmu lokalu użytkowego

Polskie przepisy dotyczące najmu lokalu użytkowego dają dużą swobodę kształtowania treści umowy przez strony. Zasady umowy najmu lokalu użytkowego regulują przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu. Zmiana wysokości czynszu to jeden z elementów umowy, który powinien być w niej zapisany. Jednym ze sposobów uwzględnienia obserwowanej dynamiki zmian na rynku nieruchomości, w przypadku długoterminowych umów najmu lokali użytkowych, jest uwzględnienie klauzuli waloryzacyjnej. W ten sposób wysokość czynszu pozostanie atrakcyjna dla obu stron umowy przez cały okres najmu.

Okres zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego

Przymierzasz się do najmu lokalu użytkowego z przeznaczeniem na biura, warsztat lub magazyn. Umowa najmu może być zawarta zarówno na czas oznaczony, jak i na czas nieoznaczony. Zawarta na czas oznaczony umowa obowiązuje przez okres w niej podany. Natomiast zawarta na czas nieoznaczony obowiązuje dopóki jedna ze stron jej nie wypowie.
Umowa najmu na czas dłuższy niż rok powinna mieć formę pisemną. W razie niezachowania tej formy poczytuje się umowę za zawartą na czas nieoznaczony. Jeżeli umowa ma obowiązywać przez długi okres, to nie zawierajmy jej na czas nieokreślony, ale na założony czas określony bez możliwości wcześniejszego wypowiedzenia.
Jeśli dochodzi do podpisania umowy najmu pomiędzy przedsiębiorcami, to czas jej obowiązywania można określić na maksymalnie 30 lat. Jeżeli zaś umowa została zawarta na okres dłuższy, to po upływie 30 lat będzie traktowana tak, jak umowa na czas nieoznaczony. Gdy umowa najmu lokalu użytkowego została podpisana przez osoby niebędące przedsiębiorcami, to najdłuższy okres jej obowiązywania wynosi 10 lat. Podobnie jak w poprzednim przypadku, po upływie tego okresu będzie traktowana jak umowa na czas nieoznaczony.

Forma zawarcia umowy najmu lokalu użytkowego

Umowa najmu lokalu użytkowego może mieć formę ustną lub pisemną. Forma ustna dotyczy okresów krótszych niż jeden rok. W takim przypadku waloryzacja czynszu ma mniejsze znaczenie. Wyjątkiem mogą być przypadki, w których sytuacja gospodarcza oraz stan rynku nieruchomości wskazują na konieczność zastosowania klauzuli waloryzacyjnej.
Umowa najmu lokalu użytkowego, ze względu na rolę i znaczenie tego rodzaju nieruchomości w procesie prowadzenia działalności gospodarczej, zawierana jest najczęściej na okres dłuższy niż rok. W takim przypadku powinna mieć formę pisemną. Jeżeli taka forma nie zostanie dotrzymana, to umowa najmu będzie traktowana jako zawarta na czas nieoznaczony. Umowa w formie pisemnej pozwala na utrwalenie ustalonych między stronami postanowień umownych, zwłaszcza gdy wynajęcie lokalu użytkowego będzie miało charakter długoterminowy. Jeżeli celem jest ochrona przed wypowiedzeniem umowy po zmianie właściciela lokalu, celowe będzie podpisanie umowy w formie pisemnej u notariusza z datą pewną oraz jej ujawnienie w księdze wieczystej.

Zagrożenie dla najemcy – co jeżeli umowa najmu nie zawiera klauzuli waloryzacyjnej?

W kodeksie cywilnym znajduje się przepis dotyczący zasad zmiany wysokości czynszu. Artykuł 685¹ stanowi, iż wynajmujący lokal użytkowy może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Jest to przepis, który może generować, dla najemcy, niebezpieczeństwo podwyższania czynszu.
Powyższy przepis nie wprowadza jakichkolwiek reguł ograniczających wysokość, o którą czynsz może zostać podwyższony. Jedynym warunkiem jest to, żeby wynajmujący złożył najemcy stosowne oświadczenie o podwyżce na miesiąc na przód. Najemca nie jest zatem w żaden sposób zabezpieczony przed pełną dowolnością wynajmującego, w szczególności podwyżka czynszu nie jest uzależniona od zgody najemcy.
Powyższy przepis dotyczy w tym samym stopniu umów najmu zawartych na czas oznaczony i nieoznaczony. W przypadku umowy zawartej na czas określony wynajmujący może w sposób ciągły podwyższać czynsz, zaś najemca nie może zrezygnować z dalszej kontynuacji umowy, chyba, że zapis taki znalazł się w umowie najmu.
Warto też zauważyć, że jeśli wysokość należnej od najemcy kaucji jest uzależniona do wysokości czynszu, podwyżka czynszu może powodować konieczność odpowiedniego uzupełnienia kaucji, co w wypadku dużej podwyżki może powodować duże koszty.

Waloryzacja w umowie najmu lokalu użytkowego

Zasady podwyższania czynszu wprowadzone przez przepis art. 685¹ k.c. mogą zostać zmodyfikowane wolą stron umowy. Nieprzewidywalne następstwa działania tego przepisu sprawiają, że bardzo często w umowach strony całkowicie rezygnują ze stosowania tego przepisu i regulują wzrost czynsz za pośrednictwem waloryzacji. Waloryzacja to uaktualnienie wartości świadczenia pieniężnego wynikające z jego zmiany w skutek upływu czasu. Waloryzacja to proces utrzymania realnej wartości ekonomicznej świadczenia pieniężnego na niezmienionym poziomie. Celem waloryzacji jest utrzymanie wartości ekonomicznej na poziomie sprzed waloryzacji, czyli przeciwdziałaniu zmianom siły nabywczej pieniądza.
W przedstawionej sytuacji umowa najmu lokalu użytkowego powinna zawierać stosowne klauzule waloryzacyjne. W przypadku stawki czynszu możliwe jest utrzymanie w ten sposób stałego dochodu inwestora przy jednoczesnym zabezpieczeniu interesów najemcy przed nadmiernym wzrostem obciążeń. Przelicznikiem waloryzacyjnym może być każdy wskaźnik wybrany przez strony umowy: wskaźniki GUS, cena złota czy innego kruszcu, kurs obcej waluty. Polski ustawodawca nie narzuca określonego sposobu ani zasad waloryzacji czynszu najmu lokalu użytkowego. Strony umowy najmu mogą je zatem określać według własnego uznania.

Zasad waloryzacji w umowie najmu lokalu użytkowego

Stawka czynszu zwykle waloryzowana jest raz w roku, na podstawie wskaźnika dla strefy waluty, w której denominowany jest czynsz. W przypadku czynszu w PLN jest to wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych za okres roku kalendarzowego, ogłaszany przez Prezesa GUS. Bardzo często jednak w przypadku nieruchomości komercyjnych czynsz najmu podaje się w EURO. Wynika to z faktu, że inwestycje w nieruchomości komercyjne najczęściej finansowane są właśnie w tej walucie. Sektor finansowy wymaga, aby czynsz był określony w tej samej walucie, w której finansowane są inwestycje. Ważną kwestią jest ustalenie najdokładniejszego wskaźnika waloryzacji i sposobu jego określenia, aby w przyszłości uniknąć niepotrzebnych nieporozumień na tym gruncie. Klauzula wymaga zatem precyzyjnego określenia, według jakiego wskaźnika, gdzie i jak publikowanego, kiedy i za jaki okres nastąpi waloryzacja. Czynsz raz powiększony wskaźnikiem waloryzacji nie wraca już do pierwotnie ustalonego poziomu. Zawsze przedmiotem waloryzacji będzie kwota zwaloryzowana.

Co jest potrzebne do wykonania waloryzacji wysokości czynszu lokalu użytkowego?

Aby wykonać waloryzację wysokości czynszu należy ustalić:

• wysokość czynszu, który będzie waloryzowany,
• datę rozpoczęcia waloryzacji – dzień, w którym rozpoczyna się założony w umowie najmu okres waloryzacji,
• datę zakończenia waloryzacji – dzień, w którym kończy się założony w umowie najmu okres waloryzacji,
• rodzaj wskaźnika waloryzacji,
• wartość wskaźnika waloryzacji.

W jaki sposób wykonać waloryzację?

Najprostszym sposobem wykonania waloryzacji jest wykorzystanie serwisu Waloryzator.pl. Do waloryzacji czynszu wykorzystać należy opcję ‘Waloryzacja pojedynczym wskaźnikiem’. W przykładzie przyjęto następujące założenia:

• wysokość czynszu, który będzie waloryzowany – 23 525,00 EUR,
• waloryzacja co dwa lata wskaźnikiem rocznym,
• datę rozpoczęcia waloryzacji – 01.01.2018 (w serwisie należy wprowadzić datę 31.12.2017, aby aplikacja przyjęła do obliczeń wskaźnik za lata 2018 i 2019),
• datę zakończenia waloryzacji – 01.01.2020,
• rodzaj wskaźnika waloryzacji – Wskaźnik zmian EUR [R],
• wartość wskaźnika waloryzacji – serwis wykorzysta właściwy wskaźnik.

​

​

Wysokość czynszu po waloryzacji to kwota 23 736,73 zł. Serwis Waloryzator.pl pozwala zapisać raport z waloryzacji do pliku pdf.

Czynsz raz powiększony wskaźnikiem waloryzacji nie wraca już do pierwotnie ustalonego poziomu. Zawsze przedmiotem waloryzacji będzie kwota zwaloryzowana.

Jak wykorzystać Waloryzatora.pl?

Serwis Waloryzator.pl jest narzędziem pozwalającym na wykonanie waloryzacji większości świadczeń pieniężnych. Działa w oparciu o witrynę internetową. Wystarczy, że masz urządzenie z dostępem do Internetu i już korzystasz z Waloryzatora.pl. Działanie serwisu nie wymaga pobierania, instalowania czy też aktualizacji jakichkolwiek składników – wszystko odbywa się online. Waloryzator.pl pozwala na waloryzację czynszu lokalu użytkowego z wykorzystaniem następujących wskaźników waloryzacji:

* R - wskaźnik roczny; P - wskaźnik półroczny; K - wskaźnik kwartalny; M - wskaźnik miesięczny. 

Cytowanie

Wiśniewski R. 2020. Waloryzacja w umowie najmu lokalu użytkowego. Serwis: waloryzator.pl/baza-wiedzy/waloryzacja-w-umowie-najmu-lokalu-uzytkowego.

Słowa i frazy kluczowe

#waloryzacja

#waloryzacja czynszu

#jak waloryzować czynsz?

#klauzula waloryzacyjna w umowie najmu

#częstotliwość i termin waloryzacji

#rodzaje wskaźników waloryzacji

16.03.2020 r.